A usucapião extrajudicial pode ser uma solução mais simples e rápida para quem deseja garantir a propriedade de um bem. Isso porque, diferente da usucapião judicial, que exige a atuação de um juiz, ela é realizada diretamente no cartório, com a ajuda de um advogado, e sem necessidade de ação judicial.
No entanto, é importante entender como o processo funciona, quais documentos são necessários, quanto tempo pode levar e os custos envolvidos. Por isso, hoje vamos explicar o passo a passo da usucapião extrajudicial para que você esclareça todas as suas dúvidas. Então, leia até o final e confira!
O que é usucapião extrajudicial e quando ela pode ser usada?
A usucapião extrajudicial é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel diretamente no cartório. Ou seja, sem precisar entrar com uma ação na Justiça.
Ela foi criada pela Lei n.º 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), no artigo 1.071, que acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos. Para isso, é preciso que a posse do imóvel seja mansa, pacífica, contínua e com a intenção de dono. Além disso, não pode haver oposição do antigo proprietário ou de vizinhos.
Essa modalidade é ideal para quem já mora no imóvel há anos, não tem escritura e quer regularizar a situação de forma mais rápida, mas é preciso atenção, pois nem todos os casos se enquadram nesse tipo de usucapião. Por isso, o primeiro passo é verificar com um profissional se você cumpre todos os requisitos. Quando possível, é uma alternativa muito vantajosa.
É obrigatório ter advogado?
Sim. Embora o procedimento aconteça no cartório, sem a necessidade de recorrer à Justiça, a lei exige que o pedido seja feito com a assistência de um profissional habilitado. Dessa forma, ele assina a petição inicial e acompanha todos os trâmites. Aliás, essa exigência está prevista no próprio artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
O advogado é responsável por garantir que toda a documentação esteja correta, conduzir a lavratura da ata notarial e acompanhar o desenrolar do procedimento até o registro da propriedade em nome do possuidor.
Além disso, ele poderá identificar previamente qualquer situação que impeça o processo extrajudicial, orientando o cliente sobre como resolver ou se é o caso de seguir pela via judicial.
Quais documentos necessários para dar entrada na usucapião extrajudicial?
Para iniciar um pedido de usucapião extrajudicial no cartório, os principais documentos são:
- Documento de identificação pessoal do requerente;
- Comprovantes de residência;
- Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado (com ART ou RRT);
- Certidões negativas dos distribuidores cíveis;
- Matrícula atualizada do imóvel ou da área onde ele está inserido.
Outro documento essencial é a ata notarial lavrada em cartório, que registra oficialmente a posse e sua natureza. Também é necessário o acordo ou anuência dos confrontantes e do proprietário registrado, caso exista.
Por fim, ter fotos, recibos de pagamento de IPTU, contas de água/luz e outros registros da ocupação, são documentos que provarão à sua posse.
O que fazem o tabelião e registrador no processo?
Após o advogado preparar e apresentar todos os documentos necessários, o tabelião é responsável por lavrar a ata notarial que registra a posse do imóvel e a regularidade do processo. Ele também verifica a autenticidade das informações, podendo até ouvir testemunhas, caso necessário.
Em seguida, o registrador é quem dará o próximo passo, analisando o pedido e, caso esteja tudo certo, registrando o imóvel em nome do novo proprietário.
Durante esse processo, o cartório pode solicitar correções ou documentos adicionais, caso identifique falhas. Por isso, é preciso ficar de olho na precisão e organização das informações.
De qualquer forma, a participação desses profissionais garante que o processo siga de acordo com a legislação e se conclua definitivamente, regularizando o imóvel de maneira oficial.
Quanto tempo leva o processo de usucapião extrajudicial?
O tempo para concluir um processo de usucapião extrajudicial pode variar bastante, mas, em geral, é mais rápido do que a via judicial. Em um cenário ideal, o processo pode levar de 6 meses a 1 ano para finalizar, dependendo da complexidade do caso e da documentação.
Fatores como ausência de oposição, acordo entre confrontantes e regularidade da documentação podem acelerar bastante o procedimento. Por outro lado, se houver problemas como falhas na documentação ou contestação por parte de terceiros, o processo pode se estender.
Além disso, o tempo de análise pelo cartório e a necessidade de diligências podem influenciar a duração. Assim sendo, é sempre bom contar com o auxílio de um advogado especializado para garantir que o pedido seja feito da forma mais eficiente possível e para evitar atrasos.
Quanto custa regularizar o imóvel por usucapião extrajudicial?
O custo para regularizar um imóvel por usucapião extrajudicial inclui várias despesas, mas, geralmente, é mais barato do que um processo judicial.
Entre os custos principais estão as taxas cartorárias, que variam de acordo com o valor do imóvel. Além disso, os honorários do advogado também devem ser considerados, sendo que esse valor pode variar conforme a complexidade do caso.
Dependendo da situação, pode ser necessário pagar taxas de certidões, como as de antecedentes e de matrícula do imóvel. Também podem surgir custos com o registro da ata notarial e outros serviços que o cartório exige.
Em termos gerais, o valor total pode variar bastante, dependendo do valor do imóvel e da documentação necessária. Contudo, para quem busca uma solução rápida e sem a complexidade de um processo judicial, esses custos podem ser um bom investimento.
Quando essa opção não é possível e o que fazer nesse caso?
Embora a usucapião extrajudicial seja uma solução mais ágil e simples, nem todos os casos se encaixam nessa modalidade. Ela não é possível se:
- Houver conflitos de posse, como disputas sobre a área ou a presença de oposição de terceiros (como vizinhos ou antigos proprietários);
- A documentação estiver incompleta;
- Não for possível comprovar a posse contínua e pacífica do imóvel por tempo suficiente.
Nessas situações, a alternativa é entrar com um processo de usucapião judicial. Embora mais demorado, ela permite que o juiz analise a questão detalhadamente e possa intervir em casos de litígio.
Em qualquer caso, a orientação de um advogado é essencial para entender qual a melhor estratégia e garantir que a regularização do imóvel seja feita de forma segura. Então, se você tem um imóvel sem regularização, procure ajuda de um profissional de confiança e confira se a usucapião extrajudicial é uma opção para você.
Leia também: Como regularizar um imóvel sem escritura por meio da usucapião? Veja as opções e requisitos
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