Regularizar um imóvel sem escritura pode parecer algo distante, difícil ou caro demais, mas, para quem mora há anos em uma casa ou terreno sem nenhum documento formal de propriedade, a usucapião pode ser a solução legal mais acessível e segura.
Neste texto, você vai entender o que é a usucapião, quem pode pedir e quais são os tipos mais comuns. Então, se você vive essa realidade ou conhece alguém que vive, vale muito a pena ler até o final e entender melhor o assunto.
O que é usucapião e por que ela pode ser a solução para imóveis sem escritura?
A usucapião é uma forma legal de conseguir o direito de propriedade de um imóvel que está sendo ocupado há muito tempo, sem escritura. Muita gente vive em casas assim, às vezes há décadas, mas sem o documento que comprove que o imóvel é realmente seu.
Aliás, estima-se que no Brasil cerca de 40 milhões de imóveis urbanos são irregulares. Isso representa 60% dos lares brasileiros, segundo dados do Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil. A falta de escritura é a irregularidade principal, afetando mais de 30 milhões de domicílios.
Essa falta de escritura traz insegurança. Afinal, não dá para vender, não dá para financiar, e ainda há o medo de perder o bem.
A boa notícia é que o Código Civil e a Constituição preveem diferentes tipos de usucapião justamente para corrigir essas situações, reconhecendo a posse legítima de quem mora no local como dono.
Quem pode pedir usucapião?
A usucapião não é automática, mas sim, exige que alguns requisitos sejam cumpridos. O principal deles é o tempo de posse contínua e pacífica do imóvel, que pode variar de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade.
Além disso, é preciso demonstrar que essa posse foi exercida como se fosse o dono. Isto é, com cuidado, manutenção, pagamento de contas e até impostos, como o IPTU.
Outro ponto importante é que a posse deve ser sem oposição. Em outras palavras, ninguém pode ter contestado ou tentado tirar você do imóvel durante esse período.
Algumas modalidades exigem mais, como boa-fé e justo título, que é algum documento que mostre a compra ou transferência de posse.
Veja a seguir os principais tipos de usucapião e características de cada uma.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana é uma das mais utilizadas no Brasil e está prevista no artigo 1.240 do Código Civil e também na Constituição Federal.
É indicada para quem mora em área urbana de até 250m², sem escritura, há pelo menos 5 anos, de forma pacífica, contínua e sem oposição.
Também é necessário usar o imóvel para moradia própria ou da família. Quem entra com esse pedido não pode ter outro imóvel em seu nome, seja na cidade ou no campo.
Essa é uma modalidade criada para atender à realidade de muitas famílias que construíram suas casas em terrenos informais e nunca conseguiram regularizar.
Com a usucapião especial urbana, é possível transformar essa posse em propriedade definitiva, trazendo mais segurança e tranquilidade para quem vive no local.
Ordinária
Por sua vez, a usucapião ordinária é ideal para quem comprou um imóvel, mas nunca registrou o contrato em cartório. Isso acontece muito com quem compra diretamente do antigo dono, sem passar pela escritura formal.
Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, essa modalidade exige a posse por 10 anos, com boa-fé e justo título. Esse título pode ser um contrato de compra e venda, um recibo ou outro documento que mostre essa tentativa de formalização.
O prazo ainda pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for para moradia própria ou tiver recebido obras de interesse social.
Familiar
Já a usucapião familiar foi criada para proteger quem ficou morando sozinho no imóvel após a separação de fato. Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, funciona assim: se um dos cônjuges abandona o lar, e o outro continua morando ali por 2 anos seguidos, com posse exclusiva e pacífica, pode pedir a usucapião do imóvel. Isso desde que ele tenha até 250m² e sirva para moradia.
Esse tipo de usucapião só vale se o imóvel era propriedade comum do casal ou de um dos dois. Não se aplica, por exemplo, a imóveis alugados ou ocupados irregularmente.
Para isso, é necessário comprovar o tempo de posse, a saída do outro cônjuge e que não houve disputa pelo imóvel nesse período. De todo modo, um advogado pode orientar todo o processo e garantir que tudo seja feito com respaldo legal.
Extraordinária
A usucapião extraordinária é uma das mais antigas e mais abrangentes do nosso ordenamento jurídico, constando no artigo 1.238 do Código Civil. Ela pode ser usada mesmo sem qualquer documento ou boa-fé, desde que o morador tenha ocupado o imóvel por um prazo longo.
O tempo exigido é de 15 anos de posse contínua, pacífica e sem oposição. Mas esse prazo pode cair para 10 anos se o morador tiver construído no imóvel, feito benfeitorias ou o utilizar como moradia habitual.
É uma opção para quem vive há décadas em um imóvel sem escritura e nunca teve como formalizar a posse, seja por falta de contrato, de recursos ou por abandono do antigo proprietário.
Vale ressaltar que essa modalidade exige uma análise mais cuidadosa e provas sólidas da ocupação ao longo dos anos. Porém, com o apoio de um advogado e a documentação certa, é possível transformar a posse em propriedade legal e com registro.
Extrajudicial
Desde 2015, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (art. 1.071, que alterou a Lei n.º 6.015/73), é possível fazer o processo de usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis. É a chamada usucapião extrajudicial.
Esse caminho é mais rápido e menos burocrático, mas exige o preenchimento de todos os requisitos legais da usucapião e que não haja conflito ou oposição por parte de vizinhos, ou proprietários anteriores.
O pedido deve ser feito com o acompanhamento de um advogado. Além disso, precisa de documentos como:
- Planta do imóvel com assinatura de um responsável técnico;
- Ata notarial lavrada em cartório;
- Certidões negativas.
Também é necessário que os confrontantes (vizinhos) concordem com os limites do imóvel.
Agora você já sabe que a usucapião é um caminho para regularizar um imóvel sem escritura. Então, não hesite em conversar com um advogado para resolver isso e proteger seu patrimônio!
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